La sociedad de tasación, Uve Valoraciones, ha realizado un informe para cuantificar el número de viviendas que hay en España, su tasa de uso y el déficit o superávit de unidades que existe en cada punto del país. Así, Madrid muestra un dato preocupante: la tasa de uso, que mide el porcentaje de vivienda con algún tipo de uso (permanente o temporal), respecto al número total de viviendas, es de casi el 95% y se acerca peligrosamente al punto técnico de ocupación total. "Al menos tiene que existir entre un 2% y un 3% mínimo de viviendas vacías para que al menos se puedan producir movimientos (mudanzas)", afirma en este sentido Germán Pérez Barrio, presidente de Uve Valoraciones. "Además, hay que tener en cuenta que no todo el porcentaje de las casas que están vacías están disponibles en el mercado", agrega. En su análisis, la compañía ha cuantificado el número déficit de viviendas de la provincia de Madrid, entre muchas otras. Los datos fríos muestran que la capital de España sufre un déficit de 76.982 casas, a pesar de contar con un parque de viviendas construido de poco más de tres millones. En una situación similar se encuentra Barcelona, que también se acerca a ese punto técnico de ocupación total y registra además un déficit de 85.371 casas. Estas dos son las provincias con el mayor déficit por volumen total. Aunque existen otras localizaciones con mayor porcentaje de déficit (es decir, en relación con el número de habitantes). En este apartado, Baleares es la que enciende los pilotos de alarma porque necesitaría la construcción de casi 46.500 casas para poder rebajar su casi -7% de déficit de viviendas. Según el informe, las 665.113 casas construidas en la isla no son suficientes para dar una solución habitacional a su población. En segundo y en tercer lugar se encuentran Álava y Valencia con un -4,49% y un -3,53%, respectivamente.  En el lado contrario, es decir las localizaciones donde existe superávit de viviendas, se encuentran provincias como Ciudad Real, Coruña y Ourense, que entre las tres suman cerca de 175.000 unidades de más.  Además, comparar los precios medios según el MITMA del primer trimestre de 2023 y los porcentajes de superávit de viviendas calculados, permite observar una correlación entre ambas variables. Como era esperable, existe una relación clara entre superávit de vivienda y precios unitarios bajos y entre déficit y precios altos. Al poner el foco, de nuevo, en Madrid, se puede observar cómo está muy cerca de alcanzar los 3.000 euros/m2. "Se necesita construir y poner más viviendas en el mercado para poder contener o rebajar el precio del m2", asevera Pérez Barrios en relación a estos datos. Baleares, la provincia con el porcentaje de déficit más elevado, también se queda muy cerca de los 3.000 euros/m2. Barcelona, por su parte, supera por poco los 2.500 euros/m2. Por el contrario, en puntos como Ourense o Ciudad Real, donde sobran viviendas, el precio del m2 se mantiene por debajo de los 1.000 euros.  Uve Valoraciones también destaca la tasa de uso y la relacionada con un precio más elevado. En este sentido ha comprado esta variable entre los años 2020 y 2023. Así, las provincias que han incurrido en déficit de obra nueva a lo largo de este periodo han incrementado paulatinamente su tasa de uso, afectando por lo tanto a los precios. Es destacable la presencia en los primeros puestos de la tabla de las provincias de Málaga y Baleares. Las provincias con mayores incrementos de viviendas en uso han tenido mayores incrementos en el precio en el periodo 2020 a 2023. El porcentaje de viviendas con algún tipo de uso y su variación tienen una fuerte correlación con los precios y su variación, por lo que parece que los superávits de viviendas son un obstáculo importante para que los precios suban. Las provincias con mayores déficits de vivienda presentan oportunidades para los promotores inmobiliarios.  “Guadalajara y Toledo aparecen entre las más activas por variación del parque en uso -vinculadas a Madrid- pero no aparecen en los primeros lugares del cuadro de déficit pues todavía no han drenado las viviendas sobrantes del anterior ciclo”, puntualiza Pérez Barrio. Y es que, aunque el estudio de la tasadora muestra un superávit de más de 433.000 viviendas en el conjunto de España, su distribución es muy desigual cuando descendemos al ámbito provincial y nos encontramos con pocas provincias con déficit de viviendas junto a una mayoría con superávit

A la localidad balear, con 4.682 euros por m2, le siguen San Sebastián (4.509 euros) e Ibiza (4.187 euros). En Villarrobledo (Albacete) el precio es de 593 euros   El municipio balear de Santa Eulalia del Río presentó en el primer trimestre del año el precio medio de la vivienda libre más elevado, con 4.682 euros por m2, mientras que Villarrobledo (Albacete), con 593 euros por m2, es la localidad más barata de toda España dentro de los municipios con más de 25.000 habitantes. Según datos estadísticos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) recogidos por la agencia Europa Press, junto a Santa Eulalia del Río, otros dos municipios superaron en el primer trimestre los 4.000 euros por metro cuadrado: San Sebastián (4.509 euros) e Ibiza (4.187 euros). Cerca de esa cifra de 4.000 euros por m2 se ubican también los municipios barceloneses de Sitges (3.949 euros) y Sant Cugat del Vallés (3.947 euros) y la localidad balear de Calvià, con 3.917 euros por m2. En el otro extremo, con los precios más baratos, se sitúan los municipios de Villarrobledo (Albacete), con 593 euros por metro cuadrado; Tomelloso (Ciudad Real), con 612 euros; Hellín (Albacete), con 613 euros por m2, y Puertollano (Ciudad Real), con 616 euros. Les siguen, también con cifras inferiores a los 700 euros por m2, los municipios alicantinos de Petrer (664 euros) y Villena (667 euros); la localidad murciana de Yecla (680 euros); los municipios de Villanueva de la Serena (Badajoz) y Valdepeñas (Ciudad Real), con 686 euros por metro cuadrado en ambos casos; la localidad murciana de Jumilla (688 euros), y Elda (Alicante), con 692 euros. El Campello (Alicante) dispara sus precios un 20% en un año De acuerdo con los datos del Mitma para los municipios mayores de 25.000 habitantes, la localidad de El Campello, en Alicante, es la que más ha elevado sus precios en el primer trimestre en comparación con el mismo periodo de 2022, con un alza del 20,3%, hasta los 2.198 euros por m2. Le siguen Sagunto, en Valencia, con un alza interanual del 18,1%, hasta los 982 euros por m2; Puerto de la Cruz (Tenerife), con un avance del 18%, hasta los 2.023 euros por m2, y Manacor, en Baleares, con un incremento interanual en el primer trimestre del 17,4%, hasta los 1.833 euros. Por contra, los mayores descensos en el precio medio tasado de la vivienda libre se dieron en Valdepeñas (Ciudad Real), con un retroceso sobre el primer trimestre de 2022 del 11,2%, hasta los 686 euros por m2, y en Hellín (Albacete), donde el precio bajó un 10,7% interanual, hasta los 613 euros. Les siguen la localidad coruñesa de Narón, con una caída del 9,4%, hasta los 814 euros por m2, y Petrer, en Alicante, con un descenso interanual del 8,8%, hasta los 664 euros. Subida media del 3,1% a nivel nacional  A nivel nacional, el precio medio tasado de la vivienda libre se encareció un 3,1% en el primer trimestre del año, hasta los 1.788,4 euros por m2, la cifra más elevada desde el último trimestre de 2010, cuando alcanzó los 1.825,5 euros por m2. Aunque en el primer trimestre el ritmo de crecimiento interanual se moderó dos décimas respecto al trimestre anterior, desde el 3,3% al 3,1%, el precio medio de la vivienda libre se incrementó un 2,2% en términos intertrimestrales (primer trimestre de 2023 sobre cuarto trimestre de 2022). El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en los 2.112,1 euros entre enero y marzo, un 6,6% más que en el mismo periodo de 2022, mientras que la vivienda libre de más de cinco años se encareció un 3% interanual, hasta los 1.778,1 euros por m2. Por comunidades autónomas, los mayores incrementos interanuales en el precio de la vivienda libre durante el primer trimestre se dieron en Baleares, con un alza del 7,8%, hasta los 2.803 euros por m2; Andalucía (+4,8%, 1.466 euros por m2); Canarias, donde subió el precio un 4,7%, hasta los 1.670 euros por m2, y Madrid, que elevó sus precios un 4,6%, hasta los 2.978 euros por m2. Precisamente, Madrid fue la región con el precio más alto, seguida de Baleares (2.803 euros por m2); País Vasco (2.541 euros por m2) y Cataluña (2.186 euros por m2). Por contra, los precios más bajos corresponden a Extremadura (880 euros por m2); Castilla-La Mancha (929 euros); Murcia (1.049 euros) y Castilla y León (1.057 euros).

La caída de los precios durante los próximos tres años podría ser de alrededor del 7% en las economías avanzadas.   Los mercados inmobiliarios se están desacelerando. El FMI aconseja a las grandes economías y países emergentes que estén "atentos" a la crisis de la vivienda y que midan los riesgos para la estabilidad financiera. Los riesgos a la baja para los precios de la vivienda siguen siendo significativos a medio plazo: la caída de los precios durante los próximos tres años podría ser de alrededor del 7% en las economías avanzadas y del 19% en los mercados emergentes. Sobre Europa, el organismo señala que los mercados de la vivienda muestran cada vez más signos de sobrevaloración en toda la región, y señala varios ejemplos de este escenario. “Los precios reales de la vivienda se han duplicado desde 2015 en la República Checa, Hungría, Islandia, Luxemburgo, los Países Bajos y Portugal”. Desde la pandemia, la divergencia entre los precios de la vivienda y los ingresos, y entre los precios de la vivienda y los alquileres, ha aumentado cada vez más. Según las cuentas de la institución, la relación precio de la vivienda/ingresos se sitúa actualmente en más de un 30% por encima de las tendencias a largo plazo, mientras que la relación precio de la vivienda/ingresos “también supera con creces las normas históricas, incluso en las economías del norte de Europa o en los países emergentes. El FMI indica, en este sentido, apunta a una sobrevaloración de entre el 15%-20% en la mayoría de los países europeos, pero con los tipos bancarias aumentando y los ingresos reales perjudicados por la inflación, los precios de la vivienda han caído recientemente en muchos mercados. Las economías con una mayor proporción de hipotecas a tipo variable han registrado algunas de las caídas más altas en los precios reales de la vivienda, como en Suecia o Rumania. La escasez de oferta de viviendas podría frenar la caída de precios Alfred Kammer, director del FMI para Europa, aconseja a las autoridades de los países europeos con problemas de vivienda, “estar atentos” a los riesgos para la estabilidad financiera, proponiendo soluciones por el lado de la oferta. “Los precios de la vivienda han aumentado considerablemente en varios países durante la última década y esto se debe a los bajos tipos de interés durante un período relativamente largo y luego, en varios países, hemos tenido otro impulso durante la pandemia a medida que las personas se han mudado al teletrabajo”, afirmó en una reciente reunión con medios en Estocolmo. Algunos factores podrían continuar respaldando los precios de la vivienda en el corto plazo. Persisten las limitaciones de oferta en la disponibilidad de viviendas en el mercado, incluida la escasez de mano de obra en la construcción, aunque un ligero aumento del stock y unos niveles todavía elevados de renta disponible ayudan a compensar en parte el efecto del endurecimiento de la política monetaria sobre la demanda de viviendas, reduciendo así el alcance del ajuste del precio de la vivienda. “Al mismo tiempo, en economías con una menor proporción de hipotecas a tipo variable o un vencimiento promedio más largo de la deuda de los hogares, el efecto de la actual restricción en la demanda de los hogares podría tardar un tiempo en materializarse por completo, dado que el conjunto de hipotecas pendientes se verá afectado por tipos más altos solo gradualmente” ha comentado el FMI en su estudio publicado en abril.

El Evento ONE 21 Experience fue una experiencia única, en la que pudimos compartir momentos de aprendizaje en familia. Todos salimos con nuevas ideas y conocimientos y contactos muy valiosos. ¡Os esperamos en la próxima edición!